Genossenschaften beruhen auf gemeinsamen Werten der Mitglieder wie beispielsweise Selbstverantwortung, Demokratie, Gleichheit und Solidarität.
Genossenschaften sind (basis-)demokratisch: Jedes Mitglied hat eine Stimme unabhängig vom Umfang der Genossenschaftsanteile - anders als z.B. bei
Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (WEG), wo oftmals der Umfang des Stimmrechts von der Wohnungsgröße abhängt: Mehr qm = mehr Stimmrechte.
Alle Mitglieder haben Rede- und Stimmrecht auf der Genossenschaftsversammlung und wählen Vorstand und Aufsichtsrat.
Die Genossenschaft lebt vom Engagement für die Gemeinschaft: Jeder trägt bei und übernimmt Aufgaben, was den Zusammenhalt stärkt und die Kosten senkt.
Die Genossenschaft baut das Haus und ist Eigentümer. Sie finanziert sich über Genossenschafts-Anteile der Mitglieder und über Förderungen und Darlehen.
Mitglieder haften entsprechend der Satzung nur bis zur Höhe ihrer Genossenschaftsanteile.
Die (wohnenden) Mitglieder schließen einen Nutzungsvertrag mit der Genossenschaft ab.
Die wohnenden Genossenschaftsmitglieder sind also gleichzeitig Eigentümer (der Genossenschaft) und Mieter/Nutzer (der Wohnung).
Video: Genossenschaften - einfach erklärt
Dankensweiterweise zur Verfügung gestellt von www.explainity.de
Vorteile von Genossenschaften z.B. gegenüber Wohneigentum (WEG):
- Überschaubare Einlage
- Lebenslanges Wohnrecht bei Erfüllung der Obliegenheiten (Zahlung des monatlichen Nutzungsentgelts und der Nebenkosten)
- Keine Grunderwerbssteuer
- Wohnungswechsel bei verändertem Bedarf innerhalb der Genossenschaft möglich nach Verfügbarkeit
- Ein- und Austritte sind unbürokratisch - nichts muss notariell beurkundet werden
- Genossenschaftsanteile sind rückzahlbar entsprechend der Satzung und vererbbar
Durch den Einfluss der Medien stehen in der heutigen Zeit oft der Kapitalgedanke und der Gedanke der Rendite im Vordergrund.
Hier muss die Frage gestellt werden, wer zahlt die Rendite, wer ist Verlierer bei den Spekulationen.
Es geht bei der Rendite immer nur um Rendite in Form von Geld. Nicht außer Acht zu lassen ist auch,
dass eine berechnete Rendite bei z.B. einem Einfamilienhaus nach Tilgung der Kredite nur mit dem Verkauf
realisiert werden kann.
Man baut jedoch ein Haus in der Regel nicht, um aus diesem nach Tilgung auszuziehen und Rendite zu kassieren.
Der Genossenschaftsgedanken ist ein völlig anderer.
Er entzieht sich dem Kapital- und Investitionsgedanken.
Hier wird die Rendite nicht in Geld ausgezahlt, sondern die Rendite besteht aus
Somit kommt jedes Genossenschaftsmitglied in den „täglichen“ Nutzen des Mehrwertes und einer Einsparung aufgrund ausbleibender Mieterhöhungen.
Richtig ist, dass spätere Erben nur den eingezahlten Genossenschaftsanteil herausbekommen.
Bleibt noch die Frage, was passiert in 30 bis 40 Jahren, wenn die Kredite getilgt und keine Zinsen und Tilgung mehr zu leisten sind.
Hier sind unterschiedliche Modelle denkbar. Zu diesem Zeitpunkt werden aufgrund von Sanierungs- und Renovierungsarbeiten evtl.
weitere Investitionen notwendig oder Modernisierungswünsche können dann realisiert werden.
Wichtigstes Ziel bleibt, die Miete stabil zu halten und einen maximalen Wohnnutzen zu erreichen.
Eine Möglichkeit im Sinne des genossenschaftlichen Gedankens wäre auch die Unterstützung neuer
Projekte in der Dachgenossenschaft über Einrichtung von Sozialfonds.
Abschließend ist festzuhalten, Schaffung von Wohnraum ist in diesem Modell keine Kapitalanlage
und nicht darauf ausgelegt, Kapitalzuwachs zu generieren.
Dafür unterliegt der generierte Nutzen außerhalb der Kapitalrendite auch keiner unberechenbaren Inflation.
Die Gründung einer neuen Genossenschaft ist mit erheblichem Aufwand verbunden:
Eine Satzung muss erstellt werden.
Die Satzung muss von einer Prüfgenossenschaft geprüft und genehmigt werden.
Es muss ein Vorstand und - bei größeren Genossenschaften - ein Aufsichtsrat gewählt werden.
Daher haben wir uns entschieden, einer Dachgenossenschaft, der Ko-Operativ eG NRW, beizutreten. TRIALOG Hilden ist eine selbständige Baugruppe innerhalb dieser
Dach-Genossenschaft und spart sich dadurch den Aufwand der Gründung einer eigenen Genossenschaft.
Die Dachgenossenschaft Ko-Operativ eG NRW wurde am 3. November 2017 beim Amtsgericht Bochum eingetragen.
1. Gegenseitiges Kennenlernen bei Info-Veranstaltungen, Gruppenversammlung, Veranstaltungen, ...
2. Voraussetzung für die Mitgliedschaft ist die Teilnahme an mindestens 3 Gruppenterminen, um sich gegenseitig und
das Projekt näher kennenzulernen.
3. Bei Entscheidung des Bewerbenden für eine Mitgliedschaft stellt er seine Person noch ausführlicher vor, gleiches gilt
für die Gruppenmitglieder.
4. Die Gruppe entscheidet einstimmig über eine Aufnahme. Ist das momentan nicht möglich, wird über eine Lösung
gemeinsam beraten.
5. Jedes Mitglied zahlt einen (nicht rückzahlbaren) Jahresbeitrag von 60,00 €.
6. Das Mitglied unterschreibt die Erklärung zur Aufnahme. Darin wird anerkannt: Die Geschäftsordnung und die
Leitgedanken "So wollen wir zusammen leben".
7. TRIALOG ist eine Baugruppe innerhalb der Dachgenossenschaft Ko-Operativ eG NRW. Daher sind / werden alle
Trialog-Mitglieder auch Mitglieder der Dachgenossenschaft. Die Mitgliedschaft wird erworben durch ein Eintrittsgeld
von derzeit Euro 100,- (nicht rückzahlbar) und dem Erwerb eines Genossenschaftsanteils der Dachgenossenschaft
von derzeit Euro 300,- (rückzahlbar). Dieser Genossenschaftsanteil wird für die eigene Wohnung angerechnet (s.u.).
8. April 2021: Die Gruppe ist weiter gewachsen, inzwischen sind alle Wohnungen vergeben.
Interessierte können natürlich weiter Kontakt aufnehmen und in eine Warteliste aufgenommen werden.
Ich bin Mitglied von TRIALOG Hilden.
Ich bin Mitglied der Dach-Genossenschaft.
Ich erwerbe weitere Genossenschaftsanteile entsprechend der gewählten Wohnungsgröße - derzeit 600 € pro m² (Kalkulation Musterprojekt, s.u.) und freiwillig gerne
auch weitere Anteile.
Anders als bei einer Bestands-eG, die auf einen über Jahre ausgebauten Kapitalstock zurückgreifen kann, sind bei unserer jungen Genossenschaft an der Wohnfläche
orientierte weitere Genossenschaftsanteile zu erwerben.
Der Wert dieser zusätzlichen Genossenschaftsanteile wurde auf der Grundlage der Kalkulation für das Bauprojekt ermittelt.
Die (Vor)Kalkulation für den Bau auf dem Grundstück Düsseldorfer Straße 150 in Hilden ergibt einen Betrag von 600 € pro qm gewünschter Wohnfläche (vergleichbar mit
dem Eigenkapital bei einem Immobilienkauf).
Diese 600 € werden durch den Erwerb zusätzlicher Genossenschaftsanteile eingebracht. Diese Anteile sind rückzahlbar (gemäß Satzung) und vererbbar.
Diese Anteile werden Pflichtanteile genannt. Darüberhinaus können Mitglieder und Förderer weitere freiwillige Anteile oder Darlehen zur Stärkung des Eigenkapitals
einbringen.
Die weitere Finanzierung erfolgt über Fördermittel und Bankdarlehen. Die Zins- und Tilgungsleistungen werden über das monatliche Nutzungsentgelt
erbracht.
Die Kosten hierfür hängen davon ab, ob die Wohnung frei finanziert ist oder ob ein Wohnberechtigungsschein (WBS) vorliegt:
| Genossenschafts-Anteile | Monatliche Kosten (kalt) | Nebenkosten | |
| Gefördert WBS A | 600 €/m² | 6,20 €/m² | 2,00 - 2,50 €/m² |
| Gefördert WBS B | 600 €/m² | 7,00 €/m² | 2,00 - 2,50 €/m² |
| Frei finanziert | 600 €/m² | 11,35 €/m² | 2,00 - 2,50 €/m² |
Durch die neuen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) vom 29.1.2018 (Gültigkeit bis 2022) haben sich die monatlichen Kosten für die geförderten Wohnungen leicht
erhöht.
Hinzu kommen 0,30 € je m² pro Monat für die geförderten Wohnungen, da wir ein Passivhauses gebaut haben.
Das Nutzungsentgelt für die frei finanzierten Wohnungen wird ständig überprüft. Die Baukosten sind stark gestiegen und ergänzende Finanzierungen sind in
Verhandlung. Daher können wir im Moment die Höhe der freifinanzierten Miete noch nicht endgültig benennen. Wir sind gestartet mit einer Kaltmiete von 12,25 € und liegen damit auf jeden Fall unter
dem Durchschnittsmietpreis für Erstbezug in Raum Düsseldorf: 14,20 € kalt (gute Lage und Ausstattung, Stand Januar 2019, Quelle RDM Düsseldorfer Wohnungsmieten). Bei den Nebenkosten sind wir mit
2,00 € je Monat und m² gestartet.
Auch für den Gemeinschaftsraum fallen natürlich Kosten an. Im Moment rechnen wir mit 23 € je Wohneinheit und Monat.
Hinzu kommen ca. 30 € für einen PKW-Stellplatz - wenn erforderlich.
Beispielrechnung für eine 66 m² große Wohnung:
Einmalige Kosten:
Eintritt in die Dach-Genossenschaft
Eintrittsgeld 100 € (nicht rückzahlbar)
Erwerb eines Genossenschaftsanteils von 300 € (rückzahlbar)
Erwerb von weiteren Genossenschaftsanteile in Höhe von 66m² x 600 € = 39.600 € (minus 300 € für 1. Anteil)
Einmalig Gesamt: 39.700 €
Laufende Kosten (Nutzungsentgelt)
Nebenkosten (derzeit)
66m² x ca. 2,00 € = 132,00 € pro Monat
Für die Mitgliedschaft bei TRIALOG Hilden - Wohnen in Gemeinschaft - fallen jährliche
Kosten in Höhe von derzeit 60,- € je Person an.
Hinzu kommen die Kosten für den Gemeinschaftsraum.
Im Gegensatz zur "normalen" Mietwohnung fällt keine Kaution (und keine Maklerprovision) an.
Da zu unseren Zielen gehört, öffentlich geförderten Wohnraum zu realisieren, und 37% unserer Wohnungen öffentlich gefördert sind, können Sie prüfen, ob für Sie ein
Wohnberechtigungsschein A oder B in Frage kommt. Hier können wir auch erste Hilfestellung geben. Nähere Informationen gibt es auch bei der jeweiligen Stadtverwaltung.
In Düsseldorf (und in ganz NRW) geht man davon aus, dass 50% der Bevölkerung Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben.
Es gibt verschiedene Fördermittel, die bereits in unsere Kalkulation nach heutigem Kenntnisstand eingeflossen sind, z.B.:
Es besteht auch die Möglichkeit, sich seinen Genossenschaftsanteil - in diesem Fall 600 € x geplante qm - bis zu einer maximalen Summe von 50.000 € über die KfW (Förderprogramm 134) finanzieren zu lassen. Dies bedarf immer einer Einzelfallprüfung (Bonität). Inzwischen wurde die Obergrenze auf 100.000 € erhöht (Stand: 2024).
zum Beispiel:
Da wir (bisher) keine Wohnungsbauprofis sind, haben wir entschieden, uns professionelle Hilfe extern einzukaufen. Wir werden unterstützt von der WohnBund-Beratung
NRW GmbH, Bochum, die über eine 25 jährige Erfahrung in der Beratung von z.B. genossenschaftlichen Wohnprojekten von Baugemeinschaften verfügt. Die bisherige Zusammenarbeit hat gezeigt, dass wir
hier eine richtige Entscheidung getroffen haben.
Als Architekten haben wir uns die Baufrösche, Kassel, ausgesucht, da sie Erfahrungen mit genossenschaftlichen Wohnprojekten haben und uns die bisherigen
städtebaulichen Entwürfe für die Düsseldorfer Straße 150 sehr gut gefallen haben (siehe Konzept). Realisiert wurde das Vorhaben durch Jankowski Bürgener, Köln, inzwischen umbenannt in baut
Architektur.
Im April 2017 haben wir für TRIALOG beim Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW einen Antrag auf Förderung für die Beratung und Entwicklung von Wohnprojekten gestellt.
Dieser Antrag wurde genehmigt. Dadurch erhielten unsere Berater Fördermittel des Landes NRW.
In der Start- und Planungsphase fallen natürlich schon Kosten an. Wir unterscheiden zwischen
a) Kosten, die im Rahmen der Entwicklung des Projektes zur Baureife entstehen. Damit sind größere Rechnungen gemeint für
Architekten, Fachplaner, Gutachter, Notar, etc.
Diese Kosten werden zuerst aus den bereits eingezahlten Pflichtanteilen bezahlt, dann aus den Darlehen.
b) Kosten, die nicht in die Baufinanzierung eingehen, z.B. Kosten für die Öffentlichkeitsarbeit, Mitgliedersuche, Druck von
Flyern, etc.
Diese Kosten werden zuerst einmal aus den Jahresbeiträgen von TRIALOG (derzeit Euro 60,- €) bestritten.
Bei Beendigung der Mitgliedschaft erfolgt keine Erstattung dieser Beiträge.
Natürlich hier über unsere Homepage
www.trialog-hilden.de
Die Seite enthält für Interessenten erste Informationen zum Projekt. Das Konzept, der aktuelle Flyer und unsere Geschäftsordnung können dort heruntergeladen werden.
Presseartikel und aktuelle Informationen über das Projekt sind dort ebenfalls eingestellt.
Stände in der Stadt, auf dem ZaKK-Straßenfest in Düsseldorf, bei WOhnprojektetagen in Düsseldorf, Gelsenkirchen und
Köln, Info-Treffen und Familienfrühstück, Wanderungen, Fahrradtouren, ..., die wir in der Vergangenheit durchgeführt haben, entfallen im Moment natürlich.
Daher arbeiten wir im Moment nur telefonisch, per Mail und / oder per Video-Konferenz.
August 2022: Allmählich fangen wir wieder mit Veranstaltungen an, z. B. mit einem Frühstück für Interessenten Ende September.
2024: Die Frühstücke für Interessenten werden inzwischen wieder regelmäßig durchgeführt (3-4 Mal pro Jahr). Termine werden auf der Homepage angekündigt.
Arbeitskreise
Vor einiger Zeit haben wir unsere Arbeitsweise umgestellt. Da die Gruppen-Vollversammlungen mit zunehmender Mitgliederzahl immer länger dauerten und uneffektiver
wurden, arbeiten wir jetzt in Arbeitskreisen, die in ihrem Tätigkeitsfeld entscheiden. Alle 14 Tage findet ein Koordinations- und Steuerkreis (KSK) statt, der die Arbeit zwischen den
Arbeitskreisen koordiniert, aber selbst keine Entscheidungen fällt.
Derzeit (April 2021) bestehen Arbeitskreise für:
AK Bauen und Finanzen
AK Gemeinschaftsbildung
AK Hof und Garten
AK Kontakte und Netzwerk
AK Selbstorganisation
AK Wohnen und Leben
AK Betrieb und Pflege (in Gründung)
Soziokratie
2023 haben wir unsere Organisation überprüft und aktualisiert. Daher gibt es heute 4 Arbeitskreise:
AK Finanzen
AK Leben
AK Wissen, Kontakt und Netzwerk
AK Betrieb und Pflege
und den monatlichen Koordinations- und Steuerkreis. Für nähere Einzelheiten sprechen Sie uns an.
Gemeinsame Besuche / Reisen
Wir besuchen immer wieder mal ein bereits bestehendes Projekt/Genossenschaft/Baugemeinschaft, um uns Anregungen und Informationen zu holen. Ziel ist es, von den
Projekten zu lernen, was gut ist und sich bewährt hat, aber auch erkannte Fehler im eigenen Projekt zu vermeiden.
In der Vergangenheit haben wir bereits Baugemeinschaften in Darmstadt, St. Augustin, Herne, Bonn, Düsseldorf und Haltern am See besucht und mit Mitgliedern
aus Projekten in Opladen und Dormagen gesprochen, und zuletzt in Lemgo, Opladen, Wuppertal und Dormagen.
Zu unseren Informationsausflügen gehören auch u.a. die regelmäßigen Besuche der Wohnprojektetage in Gelsenkirchen, Düsseldorf und Köln.
Darüber hinaus wollen wir uns auch schon vor der Realisierung des Projektes besser kennenlernen und sind zu diesem Zweck einmal im Jahr für ein verlängertes
Wochenende gemeinsam nach Xanten, nach Holland und nach Bremen gefahren. Die letzten beiden Reisen gingen in die Eifel nach
Abenden (bei Nideggen). 2020 musste die Gruppenfahrt wegen Corona leider ausfallen.
Eine eigene interne Internet-Plattform für Mitglieder (private Cloud)
Hier können von jedem Mitglied jederzeit alle relevanten Daten abgerufen werden.
Ein gemeinsamer Termin-Kalender für Mitglieder und Interessenten
Hier werden Gruppentermine, Aktivitäten und Veranstaltungen eingetragen.
Natürlich geben wir unsere Erfahrungen aus dem Projekt gerne weiter. Fast jeden Monat kommen uns andere Projekte besuchen, um das Projekt und unsere Erfahrungen kennenzulernen. Bei Interesse wenden Sie sich bitte an die Kontakt-Adresse auf unserer Homepage.
Inzwischen sind alle Trialogis eingezogen. Wir erfahren jetzt und lernen die Umstellung von der Bauphase auf die Wohnphase.
Nach dem Umzugsstress löst sich der Blick allmählich wieder von der eigenen Wohnung und richtet sich auf die Gemeinschaft und das Umfeld.
Eine erste Vollversammlung "live" hat stattgefunden und am 3. September startet die große Einweihungsfeier.
Danach machen wir uns dann verstärkt Gedanken über neue Aktivitäten und Veranstaltungen.
Verfolgen Sie einfach unsere Ankündigungen auf der Homepage.